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透析商業事件

隨著軌道交通的迅速發展，TOD（以公共交通發展為導向的開發模式）的建設規模迅速提升，這種集約型的開發模式將交通樞紐升級的同時，將站與城緊密連接，更多的步行空間將被提供，綠色出行將成為居民首選，而基礎設施、政策和技術的創新正在幫助人們創造一個便捷、鏈接、社區友好和可持續的未來。
 
從2015年起至今，上海萬科通過天空之城項目，探索出一條因地制宜的TOD發展路徑，整合紅線內的社區、商辦、配套，以及紅線外的交通、道路、綠地、廣場、設施等資源，充分發揮土地和公共交通的使用效率，激活區域活力。

 
集約化開發打造“立體城市”
 
圍繞復合集聚型開發、郊區低密度開發、集約型城市功能分布、高質量公共交通體系等規劃理念，促進基礎設施和周邊城市街區進行一體化開發的模式正在成為城市發展的主流。
 
在規劃之初，天空之城就確定了以公共交通站點為中心的開發思維，按照15分鐘生活圈范圍進行規劃和配置，以一公里為半徑建立地鐵車輛段上蓋的城市綜合體。

 
天空之城總占地面積約30萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，包含了約10萬平方米的元氣商業-上海天空萬科廣場、約10平方米的商務辦公-天空萬科中心、約35萬平方米的高端住宅（住宅分五期打造現已全部售罄，前四期已交房）、以及中高端租賃住宅-天空之城@HOME、約19萬平方米的綠地規劃等，構成了一座“立體城市”，真正實現了把生活半徑縮小到家門口，高效便利地滿足生活上的一應需求。
 
萬科營造TOD的理想是讓城市回歸到人的尺度的“人民城市”，為了實現這一目標，整個天空之城在項目內的路網規劃非常復雜和多元，對內有完善的步行體系，對外在地面交通市政化的同時，通過天橋鏈接各個業態以提升效率。

 
面對打造“依托軌交站點和車輛段上蓋綜合開發街區”這一理想之城，需要通過嚴格的技術規程和施工管理來確保高品質的空間產品落地，這樣的堅持體現在工程技術保障的方方面面。
 
在天空之城實踐過程中綜合安全、舒適、高效、規范等多方面需求，協調35家設計單位、22家施工單位，處理13種復雜標高，積累120篇論文的實踐，完善20多項設計規范條款。最終落定《萬科TOD安全邊界綱領》中的十大技術專題，申請了十項TOD專利技術；獲取全國首張車輛段上蓋商住辦混合方案批復；并推進《上海市城市軌道交通上蓋建筑設計標準規范》的落定。
 
其中，對“減震降噪”的技術創新是最典型的例子：通過在車輛段和上部的結構轉換采用了“隔震支座”構造技術，使上部辦公、住宅如同建造在巨大的彈簧基座上，大大吸收了車輛段和地面傳來的剛性震動；同時，在車輛段的試車線運用了“隔聲墻+消聲百葉+浮置扳道床”技術，咽喉區設置“阻尼鋼軌”，出入線設置“減振扣件+聲屏障”等組合構造對于17號線輕軌運行段，運用了梯形枕木軌等一系列措施來降低噪聲傳播，并通過嚴密的施工組織保證高品質的技術實現。
 
“城市化”社區管理
 
應對我國城市軌道建設的體制機制，上海萬科和地鐵投資聯手打造并運營了天空之城項目，并成立獨立的運營公司，不僅包含商辦運營、市場推廣、多經管理等經營性業務，也將萬科物業（住宅）、萬物梁行（商辦）、萬物云城（公共區域）納入其中，同時委托三菱、港鐵、申通三家咨詢顧問，覆蓋從開發到運營的全周期服務。確保各業態間能夠實現內部協調，以實現最大的共同效益。
 
天空之城的TOD大運營管理機制是在充分挖掘城市資源的基礎上，再通過整合優質資源加成自身經營運營能力。我們希望通過統一的運營體系，統一的對客界面，統一的對客權益以及統一的客戶身份來管理好整個項目的物業方向。
 
天空之城的服務目標不僅是針對項目內部，更是以完善的姿態與城市相融合，試圖通過高效便捷的路網設計、快慢結合的場景轉換、錯落交織的資源整合，以及更新迭代的物業服務，滿足站城樞紐的多元需求。為了實現這些目標，申通和上海萬科在規劃天空之城初始便創立了7項原則，發揮了地鐵建設運營商和城鄉建設與生活服務商的整合優勢，成為TOD創新的關鍵。
 
以“天空之城”為樣本持續探索
 
正如美國社會學家Ray Oldenburg提出的“第三空間”，包括城市的咖啡館、圖書館、商場等公共空間，這些空間將各種不同背景不同想法的人鏈接起來，從而實現跨界對話交流，讓城市更顯活力。
 
天空之城以鏈接、開放、復合等理念，融匯更多的城市功能、藝術人文和自然環境等要素，成就多樣、豐富、交錯、混合的共享城市，讓不同年齡、喜好、性格的人群能在這種匯聚中發現、認識和創造城市新生活，讓人們可以慢下來，感受城市給人們帶來的幸福感。
 

 
約80萬方規模的天空之城通過四大大業態場景（元氣型消費場景、未來式生活場景、國際化商務場景、高品質租賃場景），及五大價值場景（消費辦公中心、多模式交通樞紐、大城活力生活、綠色健康空間、城市服務），助力城市“生產、生態、生活”三位一體的融合發展。
 
項目周邊匯集了大量國際家庭、高品質年輕家庭、都市辦公白領、國際化展會商務人士等高密度人群，依托樞紐級的交通網絡，可以讓來往于天空之城的人們自由切換出行模式，提升城市效率。
 
于9月30日正式開業的上海天空萬科廣場，以約10萬方元氣商業面向周邊約5公里家庭的消費需求，提供多重互動空間，在商業中庭、戶外庭院、露臺和主題屋頂花園，引入豐富的藝術活動，為人們提供全天候的休閑社交和家庭陪伴空間。
 
契合天空之城星之嶼的“大社區”配套，天空之城@HOME打造出豐盛的租客共享服務空間及復合型公區空間。
 

 
在天空之城@HOME 10號樓，萬科聯和松下從對未來租賃住宅的發展趨勢洞察出發，憑借“精工細節+質感入微”的組合，創新性地為當下的年輕一代提供了一種全新解決方案。廊式的空間類型、豐富的共享配套、鮮明的一體化設計、易于承擔的服務體系，為住戶打造全方位“安全、安心、舒適”的居住環境，提供“簡約、自然、健康、富質感”的生活美學。
 
精裝之上，將住戶行為置入環境的時間和空間維度中，從空氣、隔音、照明、水質、體感、材料六大維度予居者健康關照，從33種細節讓健康融于日常。以入住者視角升級產品，為上海多元人才創造獨一無二的理念和場景。
 
天空之城是一個城市創新樣本，它的城市理想在于構建一個充滿生機和活力的TOD社區公共生活中心，從元氣城市到元氣街區，再到元氣天空，全方位落實一座“元氣之城”的理想定位。