傳遞價值資訊
透析商業事件

前言：2022年對房地產行業而言，是愈加不易的一年。三道紅線政策調控作用傳導延續，疊加疫情反復，房企去化承壓，市場下行趨勢走強。同時，房企資金面吃緊，交付壓力不斷增大。
在此背景下，住房進一步回歸居住屬性，堅持以產品“質”上為核心，修煉內功、踐行“長期主義”，仍是房企未來較長時間內的不變武器。與此同時，“保交付”成為房企第一要務，交付環節愈加受到關注，成為整體產品力中的重要一環。
今年，克而瑞連續第五年發布《中國房地產企業產品力白皮書》，并通過《中國房地產企業產品力TOP100》（含交付力企業TOP10）、《全國十大產品系》（含頂級豪宅、輕奢精品和品質美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質作品）等榜單，對產品力的多項維度進行測評。
通過測評，我們發現雖然行業進入轉型陣痛階段，但房企依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產品力、產品系、作品等方面，以“更好的創新”躬身入局，將“品質為王”的產品呈現給大眾。
產品力方面，截至今年10月，約20家規模房企基于自身企業產品理念及市場環境變化調整產品戰略，內容重點集中在交付體系、社區煥新、社區運營等服務升級以及新品落地、戶型創新、空間智能等產品發布。產品系方面，在企業產品戰略調整、常態化疫情防控、三胎政策、客群年輕化趨勢等背景下，重點聚焦“改善”、“年輕”兩大類客群發力；作品方面，房企從室內空間、建筑立面、社區景觀、服務體系四大維度主動提供專業化、精品化的迭代產品，提升客戶體驗，引領革新價值。
 

 

榜單解讀

三大榜單從“作品”到“產品系”再到企業“產品力”，實現全方位的測評。其中，《中國房地產企業產品力TOP100》以企業在產品維度的整體表現為核心，從四大一級指標、16項二級指標綜合衡量房企在產品研發、整合、建筑、質量、交付、服務、口碑等方面的綜合產品競爭力。《全國十大產品系》通過評價單條產品系的“市場跨度”、“開發規模”、“產品定位”、“溢價能力”及“獲獎與認證”五大方面，梳理房企產品系脈絡，凸顯房企在標準化生產方面取得的成績。而《全國十大作品》則突出展現單項目在匹配客群需求、規劃解題思路、提升居住體驗、建筑、社區、景觀設計、服務等方面的成果，為行業樹立產品創新的“風向標”。

一、產品力：市場引領下發力改善端，同時更注重交付與服務

2022年《中國房地產企業產品力TOP100》共分為四個一級指標，今年在往年指標體系的基礎上，將“產品交付力”作為一級指標加入其中，從“產品接受度”、“產品系成熟度”、“產品交付力”、“產品美譽度”四個維度對企業產品力進行測評。

表：2022年《中國房地產企業產品力TOP100》測評指標體系

一級指標	二級指標
產品接受度	銷售業績規模
	產品定位
	項目溢價能力
	項目去化速度
產品系成熟度	城市市場跨度
	產品系規模
	定位一致性
	標準化程度
	產品系比例
產品交付力	交付規模
	交付及時性
	交付滿意度
	交付體系完整性
產品美譽度	業內認可度
	社會美譽度
	獲獎與認證

數據來源：CRIC

在今年榜單中，綠城中國登頂榜首。綠城在集團層面建立起產研結合的引領創新體系，在區域層面建立起緊貼市場的地域性創新體系，涵蓋專項創新、標桿創新、屬地創新等三大體系，并提煉當下生活中“自我、家庭、社區、社會”四大價值維度，全方位升級產品，引領行業。此外，龍湖集團和萬科地產憑借較為成熟的產品系、產品力各維度的均好性，以及有市場說服力的項目作品，分別榮登第二名和第三名。

1、新房市場改善特征顯露，企業產品研發持續發力

今年，新房市場改善型特征顯露。一方面，從成交結構上來看，剛需、首改類產品成交比重全線收縮，尤其是80-100㎡面積段的剛需產品，較2021年合計下行約2.7個百分點。同時，120㎡以上改善類產品則成交占比全面上揚，尤其是140-160㎡面積段，增幅為各面積段之最，達1.4個百分點。值得關注的是，一線城市100-120㎡面積段產品首超90-100㎡面積段產品，成為市場成交主力。
另一方面，產品力TOP100房企中，超過四成房企產品定位同比上升，其中全口徑銷售金額榜TOP30房企中有19家房企的產品定位同比上升，這些房企也基本占據了一二線城市中高端產品市場。此外，均價比值高于1.2以上的房企數量較去年增加兩家至11家。
在此背景下，今年房企在產品研發上從產品系、戶型、社區、科技等方面匹配客戶需求，提升企業產品力。例如，今年綠城中國針對客戶滿意度優化既有戶型，匹配新生代需求及家庭結構變化，通過形成全能之家的6大模塊研究、38個智能場景，包含LDKB 全通式復合公區、可變X空間、餐廚一體化等創新設計，提升居住品質。旭輝集團深入客戶洞察，結合疫情對人類生活方式和精神需求的深刻改變，推出“旭輝鉑森”產品線和虛擬空間“元社區”兩大新品。
表：2022年部分房企產品迭代更新主要內容

房企簡稱	主要內容
綠城中國	召開第四屆生活者大會線上發布，產品力全面升級
美的置業	美的睿住智能2022場景新品發布及空間智能共創大會，推出智能空間場景解決方案以及空間智能操作系統
鑫苑集團	發布TOP級產品系——御品·灣系，專為終極改善、高端置業客群研制
旭輝集團	推出“旭輝鉑森”產品線和虛擬空間“元社區”兩大新品
中建東孚	「境」系正式發布，蘇州中建觀瀾雅境和上海中建海樾府雙子發布

資料來源：企業資料、CRIC整理

 

2、交付力重要性凸顯，房企更加注重交付體系的更新完善

2022年，房企除了迭代更新產品，另一重點落在交付和服務升級上，具體圍繞交付體系、社區煥新、社群營造等維度。首先，“保交付”成為房企存活的命脈，紛紛將之提升到企業調整過渡階段的重中之重；其次，行業回歸居住屬性，在“保交付”的基礎上，房企回歸制造業，重拾工匠精神，交付成為展示房企從產品設計、成本預算、工程技法、產品質量到服務能力的重要連接端口。
較之以往，房企更加注重全周期交付體系的搭建，優化客戶交付體驗，同時更加聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質。此外，將交付體系作為品牌宣傳的一部分，塑造鮮活的交付IP，加深品牌印象點。
表：2022年部分房企交付與服務升級主要內容

房企簡稱	主要內容
碧桂園	碧桂園“園圈”社群體系煥新發布，打造社群興趣圈平臺
綠都地產	綠都地產發布“都享361∞全周期”服務品牌，實現企業與客戶的同向聯結
融創中國	融創在南通落地首個「臻心工場」2.0，將未來項目的建造流程可視化、透明化地呈現
鑫苑集團	發布“鑫服務4.0服務體系”，圍繞居住空間、非居空間、城市空間，形成鉑系服務、融系商服、云系城服三大系列
越秀地產	越秀美好家YES健康人居體系正式發布，以“健康+智能”為特色，全方位滿足客戶對城市、社區、住宅、服務、人文等多維度需求
招商蛇口	招商蛇口舉行中國老友式社區生活暨IP發布會，發布首個老友式社群體系“招商會·薈老友”
中奧地產	2022年中奧“優家計劃”正式啟幕，針對集團各區域老舊小區面貌進行修復升級
中海地產	[中海·幸福家]一站式客戶服務平臺正式上線，提升客戶看房、選房、購房、簽約、入伙、居住等全生命周期體驗

資料來源：企業資料、CRIC整理

二、產品系：聚焦“改善”、“年輕”兩大類客群精準發力

在房企間的競爭分化愈演愈烈的背景下，規模房企對于產品系研發有了更高的目標：在原有標準化系統下迭代，一方面進一步優化產品力，提高品牌辨識度與美譽度，從而反向助力產品溢價；另一方面更精準地定位客群，打造滿足其真實需求的產品系。
2022年，據不完全統計，僅個別幾家房企迭代升級產品系。盡管如此，今年房企產品系亦不乏可圈可點之處，主要聚焦“改善”、“年輕”兩大類客群發力，究其原因在于房企產品戰略的調整以及客戶需求的變化。一是經過前兩年房企對產品系大張旗鼓地優化與調整，大部分產品系已經從無到有、從有到優轉向從優到精的穩定發展階段。二是由于三胎開放政策以及疫情居家隔離，對人們的生活習慣、社會心理，乃至家庭結構等方面均產生影響，改善需求激增，大面積段產品市場成交比重上揚。三是隨著未來購房客群年輕化趨勢，房企在住宅產品的功能、顏值、科技、健康、服務等方面均提出更高需求。
我們通過對產品系“市場跨度”、“開發規模”、“產品定位”、“溢價能力”及“獲獎與認證”五個維度的評價，凸顯房企在產品系標準化生產方面取得的成績。
在頂級豪宅產品系中，鳳起系作為綠城中國TOP級城市華宅產品，傳承地脈文化基因，融合東西方建筑美學，以精工品質構建出現代豪宅氣質。目前，綠城共有11個鳳起系作品落子多座城市，均占據著城市核心區域絕佳資源，詮釋各城市特有的文化與精神。
新希望地產天系產品以“天際城市會客廳”的建筑理念、出眾的產品設計，在美學、精工、文化等方面以大國工匠為標準的極致要求，成為新希望地產地標性代表作品。室內空間方面，通過深度定制五大系統實現資源的高效利用；社區景觀方面，采取“第二公園”概念，利用社區內部全年齡段的運動模塊設置，強調社交及運動健康。
在輕奢精品產品系中，瀧悅系是電建地產引領人居典范的扛鼎之作，以“引領綠色住宅發展，締造智慧城市建設”為產品使命，共建“未來社區”。利用綠色能源、低碳科技等技術構建健康生活環境，倡導節能環?？沙掷m的綠色生活理念；以現代輕奢和宋韻簡雅兩種建筑風格，形成電建特色美學；升級6S智慧系統強化智慧社區，提升產品核心競爭力。經過數余年的迭代創新和發展，瀧悅系逐漸深入人心并贏得了市場的認可和贊譽，為電建地產在近年激烈的市場競爭下贏得了較好的口碑和市場占有率。
晴翠系是卓越集團從用戶需求者出發打造的城市品居高端住宅產品系，其倡導的價值體系，首先滿足擇址、資源和圈層三大標準，從城市空間、居住配套、社區生活、居家生活四個方面，實現家庭、事業和個人的平衡哲學。從已經落地的項目來看，每一座晴翠系產品都是定制品，對于立面、景觀、戶型、風格有獨特的個性表達。
在品質美宅產品系中，金地格林系用歷久彌新的作品引領更高品質的城市生活，秉承“科學筑家，智美精工”的產品理念，格林系從1.0到3.0不斷更新迭代，關注新生代對親情、鄰里、格調、樂享的追求，通過對園林、戶型、建筑、配套等全方位的思考，打造生態社區、高質感建筑立面、儀式感歸家動線、城市開放第三地等，并落地G-WISE金地綠色健康住宅系統，賦予業主“格林隨心，溫暖隨行”的居住體驗。
龍湖春江系產品是所在城市的品質人居標桿。建筑外立面采用現代典雅風格，簡約大氣；星級歸家大堂，充分彰顯歸家的儀式感與尊崇感；承襲龍湖“園林美學大師”造詣，打造精致花園景觀并保證每一戶的采光與觀景；以“滿意+驚喜”的高品質服務，構筑龍湖式幸福。

三、作品：十大作品展現今年產品的特征與趨勢

2022年《全國十大作品》參評項目通過房企提報、克而瑞數據庫篩選、克而瑞地方機構以及組委會專家團推薦等方式確定。今年上下半年共吸引到全國近150家知名開發商，近1000個項目參與評選，覆蓋百余座城市。
2022年經濟下行，疫情反復，行業運行不易，但又正是基于不易之中迸發出的痛點，推動了產品創新，衍生出新的趨勢。從最終獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，均進一步關注疫情常態化下物理、精神等多維度的人居新需求，以及結合當前熱點，融入內在創新理念，構成今年的發展特征及趨勢。

Ø?戶型設計更注重場景豐富度和體驗感，空間享受屬性凸顯

隨著人們生活理念的不斷演進，住宅不僅是日常居住的舒適場所，更是容納興趣愛好和閑情雅致的精神棲息地。一方面，戶內動區采光和景觀視野方面進一步升級，270°轉角采光面不再是豪宅專屬，一些邊套中小面積段戶型通過打造270°轉角光幕廳，實現動區景觀面環繞?？蛷d－餐廳－陽臺核心動區功能由會客、就餐等原始功能，逐漸向實現社交、就餐、娛樂、休閑、學習等功能集成的方向發展。
另一方面，在當前風靡的“小家化”、“酒店化”潮流下，臥室套房配置不再拘泥于傳統的臥室+衛生間+衣帽間的簡單組合，而在功能探索與空間劃分上衍生出了更多可能。中小戶型套房總體致力于做到功能集約化與舒適度兼顧，而高端項目在整體功能完備細化的基礎上，同時關注套房內動線設計與場景過渡。在三胎政策影響下，適合多娃家庭的臥室設計逐漸涌現。此外，在疫情防控常態化背景，長期居家使諸多生活痛點涌現，隔離套房、居家辦公/學習空間、庭院式種植陽臺等設計成為亮點。

Ø?建筑立面設計更加迎合年輕客群審美

隨著購房群體的年輕化，房企也逐漸在住宅各維度設計中融入新生代的審美喜好。對于高層住宅建筑，公建化、去風格化趨勢蔓延，并在此基礎上以輕盈、靈動的建筑外形，從住宅建筑剛硬繁復的常規風格中跳脫出來，形成全新視覺沖擊。線條形態設計上，圓角、曲線元素成為建筑形態亮點，流動的建筑線條打破現代建筑冰冷、堅毅的風格，展現輕盈柔和的體態，表達更具“未來感”的建筑語言。而墅類產品則突破傳統建筑設計框架，通過提煉世間萬物的造型美學，并將其運用于墅類建筑的輪廓設計中，營造富有個性和藝術張力的院墅意境。
另外，為更好地塑造住宅的建筑氣質與氛圍，不少住宅在外立面設計中融入仿木紋鋁板、仿石鋁板等新型材料，讓建筑實現性能與美感的兼收。

Ø?與自然零距離接觸的社區環境，增進業主戶外活動頻率

根據克而瑞客戶調研數據顯示，景觀休憩空間重視程度正逐步提升。這意味著傳統功能型社區空間向景觀型社區空間轉變，較之從前更具有觀賞性、舒適性、趣味性、藝術性、互動性。一方面是基于“生活在別處”的向往，另一方面是疫情封閉管理期間，社區會所、健身房等室內場所失去一席之地。
因此，與自然相融的社區空間應運而生，不僅功能愈來愈豐富，其迥然不同的自然景觀成為社區“打卡點”。造型風雨連廊、多功能架空層、社區會客廳等既為業主提供風雨無阻的活動場地，也與一花一草一木同時成為社區一景；可冥想、可種植、可采摘的療愈花園中，給予業主身心安放之地；草坪支棱起戶外露營、圍爐喝茶、逗貓遛狗、萌娃匯集等互動場景增進業主互動頻率。

Ø?服務全周期跟進，體系化發展，平臺建設融合生活生態圈

在“保交樓”廣受關注的背景下，今年圍繞交付前、中、后階段，貫穿全周期的服務力再更新，房企趨于將服務力朝體系化發展，拓寬服務維度，并細化服務顆粒度。同時，在疫情常態化背景下，社群體系建設更關注人居的精神、社交需求，成為更關注人居功能需求的室內空間這塊的有力互補。當前TOP50的規模房企中，已有七成左右的房企擁有自己的社群品牌，社群板塊逐步發展壯大，構成體系，反哺品牌影響力。
此外，房企通過內外部資源的整合，落地到社區乃至15分鐘生活圈建設，便利全齡段業主的衣、食、住、行全方位生活需求。同時，房企借助互聯網、物聯網等技術手段搭建信息平臺，融入物業基礎服務、增值服務及多元外溢服務，發揮雙邊平臺效應，構筑完整的生活生態圈，已逐步成為新趨勢。
附：2022年測評榜單
一、《中國房地產企業產品力TOP100》

排名	房企簡稱	排名	房企簡稱
1	綠城中國	51	康橋地產
2	龍湖集團	52	合景泰富
3	萬科地產	53	當代置業
4	中國金茂	54	富力地產
5	保利發展	55	祥生集團
6	中海地產	56	首創城發
7	金地集團	57	榮盛發展
8	招商蛇口	58	金融街
9	融創中國	59	中國恒大
10	華潤置地	60	華宇集團
11	濱江集團	61	中建東孚
12	仁恒置地	62	永威置業
13	旭輝集團	63	保利置業
14	建發房產	64	大家房產
15	華發股份	65	花樣年
16	星河灣	66	力高集團
17	東原地產	67	泰禾集團
18	越秀地產	68	佳兆業
19	世茂集團	69	禹洲集團
20	美的置業	70	葛洲壩
21	卓越集團	71	方圓地產
22	碧桂園	72	德信地產
23	新希望地產	73	中交房地產
24	新城控股	74	九龍倉
25	雅居樂	75	首開股份
26	綠地控股	76	海倫堡
27	華僑城	77	五礦地產控股
28	瑞安房地產	78	寶華集團
29	金科集團	79	大唐地產
30	中國鐵建	80	萬達集團
31	香港置地	81	敏捷集團
32	陽光城	82	俊發地產
33	金輝集團	83	綠都地產
34	融信集團	84	聯發集團
35	朗詩綠色地產	85	德商置業
36	電建地產	86	奧園集團
37	遠洋集團	87	中建信和
38	中駿集團	88	凱德置地
39	中糧大悅城	89	鑫苑中國
40	國貿地產	90	保億置業
41	大華集團	91	合生創展
42	正榮集團	92	頤居建設
43	中梁控股	93	光明地產
44	龍光集團	94	新世界中國
45	中南置地	95	中奧地產
46	建業集團	96	中信泰富
47	珠江投資	97	弘陽地產
48	路勁集團	98	榮安地產
49	時代中國	99	信達地產
50	新鴻基	100	偉星房產

 

• 《企業交付力TOP10》

• 《全國十大產品系》

 

 

• 《全國十大作品》