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12月1日，由克而瑞舉辦的“從產品‘質’上到長期主義——2022中國房地產產品力TOP100發布會”成功召開。 
本次發布會，百余優秀企業、運營商、業內專家與意見領袖共同見證2022年度中國房地產行業產品力五大榜單發布。易居企業集團CEO丁祖昱先生、易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕女士，與來自標桿房企、運營企業的近10位分享嘉賓，通過主題演講、圓桌對話，深入聚焦行業產品力建設與發展，挖掘前沿產品優質特征，洞察產品市場趨勢，深度解讀優秀產品案例，為行業有價值、可借鑒的產品理念發聲，與行業共同成長。
 
2022年度五大測評成果發布，首度發布交付力與租賃運營榜
 
為推動房地產行業有“質”發展，勾勒產品價值的發展特征及創新趨勢，克而瑞產品力100工作組專注產品力的全面發展，自2018年起已連續五年開展“中國房企產品力TOP100”系列測評研究。
本年度，產品測評成果再次升級，重磅發布《中國房地產企業產品力TOP100》 、 《企業交付力TOP10》、《全國十大產品系》，《全國十大作品》、《2022年中國住房租賃產品力榜單》五大榜單，《2022中國房企產品力白皮書》、《2022中國房企綠色健康地產白皮書》、《2022中國住房租賃產品力研究白皮書》也一并發布。
在今年產品力榜單中，綠城中國登頂榜首，而龍湖集團和萬科地產則分別榮登第二名和第三名。
克而瑞通過測評發現行業雖然面臨考驗，但企業依然不忘初心砥礪前行，圍繞著產品力、產品系、作品等方面，以“更好的創新”躬身入局，將“品質為王”的產品呈現給大眾。
 
深耕產品力研究與測評五年，2022測評體系再升級
 
五年來，克而瑞產品力100工作組攜手眾多優秀房企、業內專家、主流媒體等聚焦行業發展與產品趨勢，已搭建起專業的產品測評平臺和行業交流平臺。
今年順應行業交付焦點，將交付相關的指標加入企業產品力的測評體系，更加注重企業交付力對于整體產品力的關鍵之所在。與此同時，租售并舉之下，住房租賃產品力測評研究也首度納入本次年度發布。
從“產品”到“產品系”到“作品”，再到今年新增的“交付力”測評與租賃運營測評，克而瑞產品力100測評工作持續跟蹤行業產品力發展走向，測評行業、企業和項目樣本，深挖客戶需求對產品趨勢的影響，聚焦生產力、創新力、交付力、服務力和運營力，與行業共享創新趨勢與前沿動態。
 
線上線下渠道同步發布，企業與業內專家共探產品長驅價值 
 
本次產品力發布會通過線下峰會、線上全程直播進行，在多個渠道備受業內外人士關注。
地產下半場，拼的是產品力和服務力，行業深度調整，不管是企業還是運營商，都需適應內外部環境的不斷變化。提升產品力，堅持以產品“質”上為核心，修煉內功、堅持“長期主義”的發展觀，是行業未來相當一段時間內不變的基石。
 
 
讓產品力成為中國房地產發展的核心動力

 
易居企業集團CEO丁祖昱首先為大會致辭，他表示，2022年對地產人而言是漫長的一年。11月的“三箭齊發”，讓行業、企業在較艱難的日子中得到更多鼓勵和期望，無論是在信貸、股權融資，還是發債方面都為行業點亮了一盞明燈。   
正如本次發布會的主題一樣，行業要回到“質”、回到長期主義，關鍵在產品?；赝袠I發展的20年，房地產業是高歌猛進的，真正回歸產品的時間太少，企業規模被更多的關注，這讓營銷人員沖在一線，產品人則是“默默無聞”地為企業發展、品牌打造付出。
但今年有所改變。就在剛剛結束的11月，整體市場顯示，各個城市熱銷項目多與產品力緊密相關，產品的高競爭力、稀缺性與客戶需求高匹配度成為熱銷關鍵。這體現在本年度的產品力測評優秀項目當中不乏這些熱銷項目的身影。   
當前行業的調整也為回歸產品、回歸初心、回歸本源奠定了很好的基礎。長期主義基調之下，對產品的不斷追求會成為中國地產人未來最重要的工作，這也是克而瑞產品力發布會持續五年舉辦的初心與目標——希望“對產品力的長期追求”真正成為中國房地產未來發展的核心動力，成為引領客戶需求發展真正的方向。

   
易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕為與會觀眾帶來了《2022產品力發展報告》的主題演講及分析。她表示，2022年房地產產品力發展主要聚焦在交付、產品創新、租賃產品、綠色健康四大類別。
在交付方面，克而瑞調研發現，今年以來購房者對于交付最關心的問題，主要是質量和延期，房企圍繞“質量”“ 時間”“服務”提升交付力。
產品創新上，今年，企業產品創新發聲較去年明顯減少，這跟市場有一定關系的原因。多數銷售產品的創新迭代通過“以小見大”、細節提升，來完善產品功能。如拓展收納、廚房配置升級、裝修多維度細化創新、戶型增強可變性、社區空間升級等。
基于當前的市場變革與租售并舉的大背景，本年度克而瑞首度將租賃納入2022整體產品力報告。數據顯示，租房主力已轉變為90和95后的年輕一代，占比達68%。年輕一代對長租的意愿增強，更注重生活品質和儀式感，愿意為更好的居住體驗買單。
張燕指出，目前市場化租賃產品已經日趨多樣化，主要由四類產品組成，包括企業員工住宿、較成熟的集中式公寓產品、滿足中高端租賃人群需求的服務式公寓、已經發展到2000間的大型租賃社區。
談及綠色健康住宅，張燕表示，房企對于綠色健康住宅的打造，從被動式技術向主動式及可再生能源技術拓展。但當前房企綠建規模發展進程不均衡，高星級綠色建筑項目比例仍較低。對購房者而言，“低碳”很遙遠，他們更為關心健康住宅，高能級城市客戶對低碳住宅的了解度相對較高。
展望2023年，張燕認為，戶型仍是購房第一要素，企業將持續改善細節提升體驗感，實現“小動作大滿足”。同時，客戶關注點已經擴展至社區環境，規劃布局問題待改善，人文關懷要需要重視。
對于租賃而言，在整個大保租體系和政策導引下，仍是往規?；^續發展。參與主體更為多元化的前提條件下，市場和產品之間相輔相成，進一步推動了產品創新。特別是周期下行下，長租公寓在收益穩定性上優于其他物業，租賃板塊的收益率具有優勢，反哺產品創新，同時公墓REITs的發行打通了最后一環，反向對于通過打造產品、形成高溢價的收益率有助推作用，未來高溢價產品會出現在租賃市場當中。
綠色低碳發展空間仍然巨大，客戶或從被動接受到主動需求?？蛻魧τ?ldquo;低碳”愿意支付一定成本，但溢價有限最高“3%”。噪音、凈水、光環境三大要素是爭取客戶需求的重要發力點。    

保利發展副總經理張艷華在《從做產品到領生活——走向以人為本的長期價值》主題演講中指出，2022年，隨著行業進入新時期，產品力、健康人居的產品內核，正式進入長期價值時代。社區需要回歸以人為本，不應該簡單地做產品，而應該引領真實的生活。  
保利發展站在行業全局高度，洞察生活方式，觀察產品趨勢，提出“強感知、重集成、促交互”的新健康主義，引領行業塑造滿足人本需求的健康社區，形成助推健康人居長期價值的遠“健”力。具體來看：
健康建筑強感知。保利發展落實量化措施讓環境指標更可靠；黑科技如“覆蓋末端、真正無死角的無接觸通行”、“精密組織的入戶消殺玄關”讓歸家體驗更安心；智慧調節的深度睡眠系統適應人體節律，讓睡眠更安心舒適。   
健康建筑重集成：更愉悅的健康。保利發展將空間集成讓情緒釋放：比如超大的開放式客廳成為“剛需”，通過不斷延展的客廳，提供更多功能更廣視野；通過功能集成減負生活，如“解放雙手“、”一鍵到位“的家電和廚房功能；提供自我療愈的一米花園：比如寬景陽臺成為私享花園、親近自然的空中花園。   
健康社區促交互：更溫情的健康。社區景觀不僅可觀賞、更應當是可游可玩可居。完整的全齡設施、可玩耍的水池、可停留的超引力客廳和可共享的中央草坪匯集在一起，成為社區交互聚場。保利發展還追求城市公共性的社區化，如和字系產品中的“鄰里中心”，塑造極具公共性的城市廣場，給人社區的歸屬感和溫情。   
 

瓴寓國際CEO張愛華接下來做了《產品=99%科學+1%藝術》主題演講，回顧了瓴寓國際在租賃領域產品力方面的落地成果。
張愛華介紹到，產品 = 99% 科學 + 1% 藝術，這是瓴寓對待租賃產品打造的態度，租賃住房行業和產品都是服務民生的，需要滿足更多的人群，只有通過科學的方式去尋找解決方案，并不斷迭代進化，才會讓事物本身變得越來越好，再加上美學的輔助，以匹配大眾審美的追求。
張愛華認為高性價比的產品和高效的運營服務是解決社會效益的關鍵點。而決定經濟效益（資產回報率）的租金要素依然離不開產品打造，只有產品做好了才有更大的溢價空間。然而，經濟效益和社會效益是一對天然的矛盾，租戶的訴求是高成本、大空間、低坪效，而企業的訴求是低成本、小空間、高坪效。
對此，瓴寓的解決方案是用互聯網思維把居住空間重新解構為高頻、中頻、低頻。這樣的重新組合下，用戶雖然犧牲了一定的私密性，但以合理價格不僅擁有了居住空間，還獲得了共享空間，加上便利的生活配套，充分實現了用戶的高性價比與企業的高坪效。
值得一提的是，瓴寓在實踐中得出租賃大社區是既滿足社會效益，又滿足經濟效益的最優解。大社區產品的誕生過程經歷了客研、產品、建設、籌開、運營和營銷，最終呈現給用戶最優的體驗，讓瓴寓的產品價值可以落地。 
而其建設過程中無處不見科學工具的應用。依托堅實的數字化底盤，提供尺度級別的決策輔助，讓每一個設計都有“據”可循，避免同質化產品同時達成溢價；深入洞察客戶需求，沉淀行為數據，基于運營導向做空間設計，真正實現“買房般的居住體驗”。   
張愛華以上海浦江華僑城柚米社區為例，從客戶研究、產品打造及運營管理三方面深入分析了上海華僑城柚米社區成功背后的原因。上海華僑城柚米社區通過瓴寓的建設與管理，不僅實現了讓租戶租得起、住得好的美好設想，并且于2021年12月出讓項目30%的股權，實現IRR超預期退出，成為行業內首個跑通“投融建管退”資管全周期的項目。
 

在圓桌對話《價值長驅 · 產品向“新”》環節中，對于主持人克而瑞副總裁孟音提出的“客戶在變化，需求不斷更新，企業如何進行產品創新”的問題，中海集團總部客服部負責人張偉表示，對現有產品做了突破工作，如在客戶購買后提供“四個選”，一是選戶型，二是選功能，三是選配置，四是選顏色。在社區公共空間打造上，做一些留白的社區盒子，在社群營造后，由客戶告訴他們需要什么，從而進行后期改造。無論是“四個選”還是“社區營造”板塊上，共創效果是更好的。
香港置地中國區住宅設計負責人付偉表示，香港置地充分尊重每座城市的文化和居住習慣，發掘在地文化與項目結合；洞察到年輕客戶的變化，用變化應對變化和更新，創新從來都是圍繞需求展開的，從顯性需求到隱性需求，逐級為客戶解決矛盾來創新。針對高端客戶的客戶需求和痛點，在社區配套、園區景觀、精裝修配置方面都做了深入的研究，同時利用已有交付項目的客戶復盤不停再做迭代升級，引領市場引領客戶，不做市場的跟隨者。
萬科長租公寓BU產品負責人黃婷表示，在變化的時代去抓住不變的東西，回到生意最底層邏輯，以客戶為中心。因此，泊寓在這一輪著重關注的是租房人群在細分領域生活觀念的變化。洞察年輕人在消費時代更加注重內在化的選擇和品質需求，更加關注與他人的關系。即物質層面為更精明的消費主義，精神上層面強調與他人和世界的關聯，這也是深入到用戶底層的認知，在佛系時代的一種掌控感。
對于“精細化成競爭利器，立足于客戶需求，企業聚焦產品精細打造”的問題，華潤置地產品創新委員會主任委員、華東大區設計負責人何劍英表示，通過圍繞提升客戶的體驗感來展開，通過“潤心生活底盤”串聯所有的客戶觸點。比如社區大堂是城市空間到社區公共空間轉換的地方，里面可以植入很多的功能，又可以有顏值，又可以有功能，這是對客戶的一個觸點的回應。在私人空間里，Z時代需要空間可變，有可能是家庭結構的變化，也有可能是私人興趣愛好的變化，它的空間有一些可變性。精細化設計是當前客群的核心訴求點。如入戶動線設計、地下車庫安全感與溫馨感、內外分流、戶內空間可變性等課題正引起華潤的思考，也會將這些視為對客戶未來生活場景的承諾。
微領地集團副總經理李玉表示，租賃社區面向21-28歲之間的年輕人，要讓他們覺得物有所值，同等的服務比價格、同等的價格比服務。在有限的20平米里解決他們的住宿、休閑、洗漱、廚衛需求，合理分配格局，但是又會把一些需求釋放到公共空間，包括設置共享廚房、共享客廳、共享餐廳等，采用免費的方式來提供，一個租房的錢，更多的服務。服務上提出三個一：一杯水、一個笑臉、一聲問候，對所有的客戶來說，有一種家的感覺。此外，社區里還定期組織社群活動，把租客聚集起來融入社區文化，一起共同感受社區的人情溫暖和活力，提升了租客的黏性。